Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif permettant d’acquérir un bien immobilier à moindre coût, tout en favorisant la mixité sociale et l’accès au logement pour tous. Cependant, en cas de divorce du propriétaire, des questions se posent quant à la revente du bien et son encadrement. Cet article vous propose d’explorer les différentes étapes de cette procédure et les règles qui s’appliquent.
Le fonctionnement du bail réel solidaire
Avant d’aborder la question de la revente en cas de divorce, il convient de rappeler brièvement le fonctionnement du bail réel solidaire. Ce dispositif a été créé par la loi ALUR en 2014 et repose sur la dissociation entre le foncier (le terrain) et le bâti (la construction). L’acquéreur devient propriétaire uniquement du bâti, tandis que le foncier reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS).
Cette dissociation permet une baisse significative du coût d’achat, puisque l’on ne paye pas le prix du terrain. En contrepartie, l’acquéreur signe un bail avec l’OFS pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans. Ce bail prévoit notamment des conditions strictes concernant la revente du bien, afin d’éviter la spéculation immobilière et de garantir un maintien de la mixité sociale.
La revente du bien en cas de divorce : les règles applicables
En cas de divorce, la question de la revente du bien acquis en BRS se pose. Plusieurs étapes doivent être respectées pour que cette revente soit encadrée et conforme aux exigences du dispositif.
La fixation du prix de revente
Tout d’abord, il est important de noter que le prix de revente est encadré par le bail réel solidaire. En effet, l’OFS fixe un plafond de prix, qui prend en compte la durée d’occupation du logement et les travaux éventuellement réalisés par le propriétaire. Ce plafond vise à éviter la spéculation immobilière et à maintenir un niveau de prix accessible pour les futurs acquéreurs.
La recherche d’un nouvel acquéreur
Ensuite, lorsqu’un propriétaire souhaite revendre son bien en BRS, il doit en informer l’OFS qui dispose d’un droit de préemption. L’OFS a alors la possibilité d’acquérir le logement pour le proposer à un autre acquéreur répondant aux conditions d’éligibilité au bail réel solidaire. Si l’OFS ne souhaite pas exercer son droit de préemption, il doit toutefois donner son accord pour la vente à un nouvel acquéreur respectant les critères d’éligibilité.
La répartition du prix de revente entre les époux
Enfin, en cas de divorce, la répartition du prix de revente entre les époux dépend du régime matrimonial sous lequel ils étaient mariés. Si le bien était un bien commun, le prix sera partagé entre les deux ex-conjoints. Toutefois, si le bien était un bien propre à l’un des époux, la répartition du prix de revente pourra être différente selon les modalités prévues par le régime matrimonial.
Les conséquences pour l’acquéreur et l’OFS en cas de non-respect des règles
Si les règles encadrant la revente en cas de divorce ne sont pas respectées, des conséquences peuvent découler tant pour l’acquéreur que pour l’OFS. En effet, en cas de non-respect des conditions prévues par le bail réel solidaire, l’OFS peut décider de résilier le bail et ainsi mettre fin au droit d’occupation du logement. De plus, si le prix de revente excède le plafond fixé par l’OFS ou si la vente est réalisée sans son accord, des sanctions financières peuvent être appliquées.
En conclusion, la revente d’un bien immobilier acquis en BRS en cas de divorce du propriétaire requiert une attention particulière quant au respect des règles encadrant cette procédure. Il est essentiel de suivre les étapes mentionnées ci-dessus et de se conformer aux exigences du bail réel solidaire pour garantir une revente en toute légalité et dans le respect des objectifs de ce dispositif.