Introduction aux locations meublées non professionnelles
La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut juridique et fiscal qui permet aux particuliers de louer un bien immobilier entièrement meublé sans être considérés comme des professionnels. Ce type de location est soumis à des règles fiscales spécifiques, dont il est essentiel de bien comprendre le fonctionnement pour optimiser sa gestion et éviter les problèmes avec l’administration fiscale.
Définition et conditions d’éligibilité à la LMNP
Une location meublée est considérée comme non professionnelle lorsque les revenus tirés de cette activité ne dépassent pas certains seuils et que le propriétaire ne possède pas le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Pour bénéficier du statut LMNP, il faut remplir les conditions suivantes :
- Les recettes annuelles tirées de la location meublée doivent être inférieures à 23 000 € ou représenter moins de 50% des revenus du foyer fiscal.
- Le propriétaire ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel.
- Le bien immobilier doit être entièrement meublé, c’est-à-dire comporter tous les éléments nécessaires à la vie quotidienne (meubles, électroménager, vaisselle, etc.).
Les régimes fiscaux applicables à la LMNP
En tant que loueur en meublé non professionnel, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel. Le choix du régime fiscal dépend principalement des revenus locatifs perçus et de la possibilité de déduire des charges et amortissements.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si les recettes annuelles tirées de la location meublée sont inférieures ou égales à 70 000 €. Dans ce cas, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50% pour frais et charges, représentant la totalité des dépenses liées à l’activité (charges de copropriété, travaux d’entretien, intérêts d’emprunt, etc.). Le bénéfice imposable est donc égal à 50% des recettes locatives.
Le régime réel
Si les recettes annuelles dépassent 70 000 € ou si vous optez volontairement pour ce régime, vous devrez déclarer vos revenus locatifs selon le régime réel. Ce dernier permet de déduire l’intégralité des charges supportées par le propriétaire (intérêts d’emprunt, travaux d’amélioration, taxes foncières…) et d’amortir le bien immobilier et ses équipements. L’amortissement correspond à la dépréciation progressive du bien immobilier et des équipements sur leur durée d’utilisation. Le régime réel permet souvent de diminuer le bénéfice imposable, voire de créer un déficit reportable sur les années suivantes.
La déclaration des revenus locatifs
Les revenus tirés de la location meublée non professionnelle doivent être déclarés chaque année dans la déclaration des revenus, quel que soit le régime fiscal choisi. Voici comment procéder :
Déclaration au régime micro-BIC
Si vous êtes soumis au régime micro-BIC, vous devez simplement reporter le montant brut des recettes locatives perçues dans l’année sur votre déclaration de revenus, dans la rubrique « Revenus industriels et commerciaux non professionnels ». L’abattement forfaitaire de 50% sera automatiquement appliqué par l’administration fiscale pour calculer le bénéfice imposable.
Déclaration au régime réel
Si vous avez opté pour le régime réel, vous devrez remplir une déclaration spécifique (formulaire n°2031) et ses annexes (notamment le formulaire n°2033) qui permettent de détailler les charges et amortissements déductibles. Ces formulaires doivent être joints à votre déclaration de revenus. Le bénéfice imposable sera égal à la différence entre les recettes locatives et les charges déductibles.
Les obligations comptables et sociales
Sous le statut LMNP, certaines obligations comptables sont à respecter :
- Tenir une comptabilité simplifiée, enregistrant les recettes et dépenses liées à l’activité de location meublée.
- Conserver les factures et documents justificatifs des charges et amortissements pendant une durée minimale de 6 ans.
En ce qui concerne les cotisations sociales, il n’y a pas d’obligations particulières pour les loueurs en meublé non professionnels, étant donné que l’activité n’est pas considérée comme professionnelle. Les revenus sont donc soumis uniquement à la contribution sociale généralisée (CSG) et à la contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS), prélevées directement sur le bénéfice imposable.